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「利小量大」主流趨勢 租賃業新時代來臨(2020-07-08)

專訪  新北市租賃住宅服務公會理事長/

中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會常務監事召集人

朱大川

10月中,秋天的清涼舒爽伴和著和煦的陽光,新北市的天空潔淨湛藍,這天來到位在新北市板橋區民族路的新北市租賃住宅服務公會,一進門便見朱理事長帶領著秘書長及顧問相迎,精心準備的點心及茶飲,感受到公會滿滿的活力與熱情。

租賃住宅服務這個產業,不少人將之視為新產業,但其實租賃業是既有的行業,分布在房仲業及專職租賃的房地產業者;只是長期以來缺乏法令規範,相較於不動產買賣,鮮受重視。朱理事長說,自小英政府上來後,才將租賃業重新定位,提升租賃住宅服務的重要性,新設租賃專法加以約束及保障,嚴格說來,將租賃住宅服務獨立出來,應該算是加強服務的升級版,以此照顧更多中低收入的家庭,以及剛踏入社會的青年,實現居住正義的一環。

新北市租賃住宅服務公會理事長朱大川,深耕房市多年,原本從事房仲業,因緣際會下接觸到租賃住宅服務,讓他深深感受到,租賃住宅與房屋買賣之不可分,合則強、分則弱,租賃是買方服務的開始,也是賣方服務的延伸,一來一往拉長了陣線,業者開疆闢土,有更大的揮灑空間。

 

  •  稅負降為自用稅率 有效引導節稅

租賃住宅服務在地方公會陸續設立後,正式進入服務領域已有一段時日,執行上的問題逐漸浮現,在加以調整修正之後,對於社會住宅目標宅數的達成,以及一般租賃業者加入公會,會有很大的幫助。朱理事長說,首先就是稅負的問題,稅負形成的門檻,是一道阻礙政策執行的高牆。

以邀請房東加入社會住宅(公益出租住宅)行列這點來說,期盼地方政府配合政策提出一些誘因,才會提升房東加入的意願,舉例來說,新北市政府目前提供公益出租住宅持有稅(房屋稅及地價稅)減免的幅度,便遠小於其他縣市,對房東來說顯然誘因不足,若能比照其他縣市,將房東的公益出租住宅列自用稅率,房東參與的意願應該會大增

另外,房東其實包含自然人房東及法人房東,根據租賃專法17條,個人房東才有減免優惠,照理說法人房東應該也要享減免,建設公司才會願意將未售出的餘屋釋放出來,協助解決餘屋過多的問題。

朱理事長說,其實也不只是持有稅,包括房地合一稅,也應該就社會住宅政策部分加以檢討,畢竟公益住宅是租賃是中央的政策方向,如果將這些原本屬於非自用的稅率,調整為自用稅率,空屋房東的出租意願勢必提升。

只不過,稅負的部分必須跟財政部要協調,內政部表示要再跟財政部溝通,引導空屋釋出真的是需要誘因,之前甚至有討論過開徵空屋稅,用負面懲罰的方式並不妥,民眾若能配合政策,就應該要用正面鼓勵的方式,讓房東依法報稅,將隱匿不報的逃漏稅引導為節稅,逐步走向正常化,國家稅收也會跟著增加。

 

  •  包租代管才能降低建商空屋率

「對新北市而言,建商餘屋是另一個大課題!」,朱理事長語重心長道出。

新北市幅員廣大,重劃區數量更居全台之冠,重劃區內新建的新成屋戶數也是全台灣最多的,這些銷售後期尚未售出的新成屋,變成資源閒置的餘屋,這也是政府極力很想積極處理的一塊。

這些尚未使用的新成屋,一是來自建商,另一則是來自非自用的投資買方。建商未售出的餘屋,一放可能就是五年、六年,放久沒人住,新屋都變成中古屋。如果建商配合政策將餘屋拿來出租,政府也願意提供稅負減免,空屋率一定會大幅下降。

新北市重劃區投資型產品很多,根據朱理事長提供的資料顯示,新北市及台北市屋齡五年以內的新成屋銷售期大概都超過一年,尤其許多在2013年、2014年間高價行情購入的,現在都是相對跌價的,若能運用減稅引導這些空屋出租,先出租再慢慢賣,又有包租代管業者協助管理,日後再帶租約銷售,一步步便可解決資源閒置的問題。

未使用的新成屋,另一個來源則是投資型買方,這些買方買來就是為了要穩定收租,甚至希望建商能提供包租加代管,一條龍服務讓買方很簡單就能收租金,建商透過包租代管業者,將投資型買方的房屋出租及管理,合法租賃業者又是公會會員,受到租賃專法的約束有保障,終端買方跟中間建商都安心,這是新北市未來很有潛力待開發的新市場。

朱理事長說,最終,若能將2戶以上的屋主或建商,都納入持有稅及房地合一稅的自用對象,缺房東的問題應該會大紓解。

 

  •  積極輔導中小型業者加入公會

租賃住宅應該是房地產業中,門檻最低的服務,從早期的一則收費2千元的租賃訊息,或是參雜管理,到擔任二房東等等,切分許多不同的角色,隱身於租賃住宅市場中;而公會成立之後,這些原本分散的相關業者,都有機會集中成為公會會員,目前新北市會員約有65家,這些都是亟欲吸收的準會員。

理事長表示,其實這些準會員,陸續都有在接觸,由於公會成立時間尚短,現在還在建立經驗信心的階段,相關業者難免觀望,未來累積更多更好的服務案例之後,預計在明年就會有大踢準會員加入,包括原本就在從事租賃的中小型業者、樓管業者,以及一些房仲業者,在培養更多成功案例之後,信心增加,會員數就會大幅成長。

這些業者長期都在做租賃服務,他們很清楚,在網路崛起之後,出租方與承租方直接接觸率大增,中間者市場的空間被擠壓得很小,未來勢必要走向公會、導向正常化,才能結合資源永續經營。包租代管會員愈來愈多,房東接觸合法業者的機率也變高,精明的房東一定會兩邊比較,合法與非法業者之間的差異,屆時未加入公會的業者,生存空間一定會更小。

 

  •  「不歸零行業」吸引年輕人加入行列

朱理事長說,仲介業及樓管業都是包租代管的新生力軍,畢竟由租轉售不可切分,相關業者不是競爭的敵人,反而是應該分工合作的盟友。從前從仲介的角度看租賃,往往是「賣不掉再租」,仲介觀念應該要改變,重新思考租賃市場在仲介業的比重,對店長店東來說,只要增加營業項目及上課考試就可加入,這個行業沒什麼風險;對經紀人來說,工作穩定有收入,沒有雄厚的背景或是家財萬貫,這個行業就很合適。

租賃業最大的誘因是累積穩定的收入,手上就累積多個管理戶,每個月都有很固定的業績,不歸零的行業,才是最佳的選擇。理事長說,這個行業的特色就是「利小量大」,跟房仲業的「利大量小」完全不同,社會的趨勢,隨著網路普遍使用的特性,都是導向輕薄短小,利小量大的主流趨勢,在房地產業中就是租賃業。

朱理事長說,店裡就有一個案例,客戶向他們買了一戶總價4千多萬的透天,之後又委託給具有公會會員的同一業者管理,一個月租金收入16.5萬,每個月支付業者代管費,屋主樂得輕鬆又享高投報率。租賃業就是仲介服務的延伸,結合的力量是非常強大的。

業,是特許行業,加入公會才可以執行包租及代管;人,要考證照,要有高中以上學歷,大多是活力充沛的年輕人,這些都是租賃住宅業最大的特色。給房東屋主一個新機會,把空屋餘屋拿出來出租使用;給年輕人一個新機會,只要肯努力,就有機會創造穩定收入的新人生;也是政府的新機會,真正去實現居住正義,完成社會住宅政策的使命。

有年輕人從事就業、有政府政策支持、有屋主及建商拿房子支援,朱理事長信心滿滿地說,租賃住宅業正在快速發展欣欣向榮,就像今天溫暖的陽光,萬物正在陽光底下成長茁壯,租賃業發光發熱的新時代,即將到來!

資料來源:https://www.vrhouse.com.tw/index.php?option=com_flexicontent&view=item&cid=990:news&id=586077:2019-11-05-03-49-40&Itemid=122

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